Эксперты рассказывают, как работают в ИЖС эскроу-счета

14.03.2025 Опубликовано в рубрике: Новости, Экономика

Эскроу-счета были созданы как дополнительный инструмент защиты. Сегодня они активно используются и в программе ИЖС. О том, как они работают, рассказал Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанк.

Сегодня, отметил эксперт, более 4 тыс. семей строят свои дома с использованием эскроу-счетов Сбера. Более 90% сделок в сегменте ИЖС проходят через этот безопасный механизма взаиморасчётов между покупателем и подрядчиком.

Отмечается, что сейчас есть рост интереса к ИЖС на фоне использования системы эскроу-счетов. В первую очередь, это связано с тем, что такой механизм защищает клиентов от недобросовестных подрядчиков и гарантирует сохранение средств до окончания строительных работ. Кроме того, теперь клиентам не нужно предоставлять дополнительный залог или поручительство для получения ипотечного кредита, отмечает Лейпи.

Как работает система
Эскроу — это специальный счет в банке для расчетов между покупателем и подрядчиком. Покупатель частного дома вносит на него деньги, и они замораживаются. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Такой механизм защищает интересы покупателей: если стройка затянется или подрядчик обанкротится, заказчик гарантированно получит свои деньги обратно.

Залогом по кредиту на ИЖС выступает земельный участок. Нужно, чтобы дом был зарегистрирован как жилое здание, а общая стоимость земли и построенного объекта была больше суммы кредита.

Ипотека на ИЖС с эскроу выдается по всем действующим госпрограммам.

Преимущества таких счетов для покупателя следующие:

проверенный проект дома;
защита от недобросовестных подрядчиков;
защита денег до завершения строительства;
выше процент одобрения;
не нужен дополнительный залог или поручительство.
Преимущества эскроу для подрядчика:

банк может профинансировать стоимость строительства;
поэтапное авансирование на покупку стройматериалов по графику;
рост оборота благодаря дополнительному спросу.
Российские подрядчики могут взять кредит на строительство частного дома в Сбере и погасить его после открытия эскроу-счета, подчеркнул эксперт. Кредит доступен для любых компаний, занимающихся индивидуальным жилищным строительством (ИЖС). Размер ставки составляет от 6%. При этом подрядчики, которые соответствуют условиям совместной программы банка и ДОМ.РФ, могут взять кредит под 1%.

Компаниям также доступна отсрочка по погашению основного долга на весь срок строительства, по процентам — до шести месяцев. Кредит выдается на 36 месяцев, а в момент раскрытия эскроу-счета происходит досрочное погашение задолженности.

Как это работает
Покупка земли физлицом, на которой будет построен дом.
Заключение договора строительного подряда.
Оценка и принятие решения при кредитовании подрядчика.
Заключение трёхстороннего договора счёта эскроу.
Кредитование подрядчика.
Депонирование средств физлица на счёте эскроу. Подрядчику выдаётся не более 80% от этой суммы.
Строительство дома. Подписание акта приёма-передачи по завершении работ.
Раскрытие счёта эскроу — денежные средства поступают на ссудный счёт после предоставление выписки ЕГРН, а разница остатка эскроу и суммы для погашения кредита — на расчётный счёт.
Тут важно учитывать, что к подрядчику предъявляется ряд требований. Он же применяется и к договору подряда. Это следующие пункты:

Подрядчик не может являться участником кредитной сделки (заёмщиком, поручителем, созаёмщиком) или состоять в браке с участником.
Количество подрядчиков по одному кредиту — не более одного.
Подрядчик должен быть аккредитован банком.
Договор подряда должен содержать условия безналичного расчёта через счёт эскроу.
Для получения аккредитации в банке к подрядчикам предъявляются отдельные требования:

Бизнес зарегистрирован более 2 лет назад, есть специализированный ОКВЭД.

Подрядчик не находится в состоянии банкротства/ликвидации/прекращения деятельности.

Наличие опыта строительства жилых домов в количестве не менее 5 построенных объектов ИЖС или одного многоквартирного дома за последний год.

Отсутствие негативной информации о компании (нет ограничений, арестов имущества, исковых производств, просроченной задолженности).

Добавим, что несмотря на новые правила, важно проявлять бдительность: при выборе подрядчика надо изучить и понять конъюнктуру рынка. Если вдруг вы увидели, что предлагаемая стоимость значительно ниже — стоит насторожиться.